Градостроительный хаос Самарской области: министр ушёл, а вопросы остались

12 мая губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев провёл оперативное совещание, где обсуждали стратегию градостроительной политики региона. В тот же день стало известно, что министр градостроительной политики Андрей Грачев переходит на другую работу. Губернатор предложил отметить его работу благодарностью, и вот тут, как говорится, занавес красиво дрогнул. Ведь если в градостроительной политике всё настолько качественно проанализировано, то почему профильный министр уходит именно сейчас? А если всё не так качественно, то, за что именно благодарность?) За участие в переходном периоде, за создание нормативной базы или за то, что никто до сих пор не понял, по каким правилам работать дальше?

Если почитать последние новости и пресс-релизы, особенно ключевые публикации за последние два года, то Самарскую градостроительную политику можно, как и много другое, вынести в отдельный местячковый жанр. В данном случае это что-то среднее между большим урбанистическим замыслом, аппаратной реформой и вечным ремонтом, где рабочие уже пришли, стену вскрыли, провода наружу достали, а кто главный прораб снова уточняется.

На оперативном совещании прозвучала фраза, что есть разрыв между тем, как регион должен обеспечивать градостроительный потенциал, и тем, как он его обеспечивает. Пожалуй, это самое честное описание происходящего, так как разрыв действительно есть. Особенно между документами и реальностью, между квадратными метрами и инфраструктурой, между интересами застройщиков и доверием жителей, между картой на слайде и городом, который потом будет жить с последствиями этих красивых стрелочек.

Но вернемся к истокам. Да, за последние два года Самарская область действительно попыталась перестроить градостроительный контур. С 1 января 2025 года полномочия по градостроительной деятельности передали на региональный уровень: создали министерство, собрали нормативно-правовую базу, сделали КРТ главным инструментом реализации градостроительного потенциала, перенастроили АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области», которая теперь занимается мастер-планами для проектов КРТ. Да-да, на бумаге всё логично, она ж всё стерпит, особенно когда старую муниципальную раздробленность решили заменить областной вертикалью. Чтобы вместо типичного самарского «кто как договорился» были единые правила, вместо точечной застройки было комплексное развитие, а вместо хаоса наконец-то была стратегия. Но, как часто бывает в Самарской области, что-то пошло не так и стратегия всё ещё больше похожа на обещание стратегии. В аналитике по градостроительной политике региона это уже было сформулировано предельно точно: область живёт в режиме, когда нормативный рывок обогнал фактическое исполнение. То есть документы у нас уже в будущем, а город всё ещё в настоящем.

• Метро «Театральная» не введено.
• Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования Самары ещё только предстоит утвердить.
• Генпланы Тольятти, Сызрани, Новокуйбышевска в задачах на 2026–2027 годы.
• ПЗЗ Тольятти тоже впереди.
• Местные нормативы градостроительного проектирования муниципалитетов впереди.
• Новые требования к архитектурно-градостроительному облику Самары впереди.

То есть город уже должен как-то развиваться по новым правилам, но сами правила ещё дооформляются. Так-то, конечно, очень удобно, ведь если что-то не получилось, всегда можно сказать, что мы ещё в процессе.

В ходе совещания особенно интересно прозвучала мысль, что внимание к застройщикам должно приравниваться к любой другой экономической отрасли. Да, с точки зрения экономики строительство важная отрасль, так как это рабочие места, налоги, инвестиции, жильё. Однако с точки зрения городской политики здесь очень тонкая грань. Потому что если градостроительство начинает смотреть на город прежде всего глазами застройщика, город быстро превращается в склад потенциальных квадратных метров, а жители в условное приложение к финансовой модели. Им потом объяснят, что всё ради развития и вот все построят, а потом, еонечно, будут школа, дорога, транспорт, деревья, поликлиника. Но потом. А пока, сегодня и сейчас — продажи

Сейчас в Самаре действует 7 договоров о КРТ, 4 проекта получили одобрение на градсовете, уже начато строительство более 200 тысяч квадратных метров жилья. В разработке 11 решений, планируется выходить до 20 площадок. Довольно бодрые цифры для отчетов, но непонятно что это за договора такие. Я не смогла найти, банально: «Где эти территории? Каковы параметры плотности? Какие социальные объекты предусмотрены? Кто и когда их строит? Какие обязательства у девелопера? Что с транспортом? Что с сетями? Какой график расселения? Сколько жителей было против? Какие замечания учтены, какие отклонены и почему?». И вот это и есть градостроительная политика, о которой нам толкуют. Мол, вот 7 договоров, 4 одобрения, 200 тысяч квадратных метров. И хватит с вас знаний)

На слайдах, представленных на совещании, вся эта раздвоенность видна особенно хорошо. С одной стороны, конечно же, масштаб. Самарская область: 3,1 млн человек, третье место в ПФО, 79,3% городского населения, 37 муниципальных образований, 1333 населённых пункта. При этом 461 населённый пункт 35% от всей области с численностью до 50 человек. И это ведь не просто статистика для очередного отчета, а карта будущего политического и градостроительного напряжения. У нас большая городская концентрация, сильная Самарско-Тольяттинская агломерация, периферия, которая местами уже держится на честном слове, и отсутствие ответа на вопрос, что же делают на самом деле? Развивают территорию равномерно или окончательно делают ставку на несколько крупных центров, оставляя остальным красивое слово «сохранение»?

С другой стороны, у нас имеются показатели жилищного строительства. 72 застройщика, 136 жилых домов, 1465 тысяч квадратных метров в стройке, 88 разрешений на строительство. Градостроительный потенциал по строительству многоквартирных домов — 3461 тысяча квадратных метров: Самара — 2149 тысяч,

• Тольятти — 1248 тысяч,
• Сызрань — 33,7 тысячи,
• Новокуйбышевск — 22,7 тысячи.

Параллельно называется совокупный резерв выявленных территорий с градостроительным потенциалом: Самара — 13 млн квадратных метров, Тольятти — 3 млн, Сызрань — 800 тысяч, Новокуйбышевск — 700 тысяч.

И вот здесь всем нам, нормальным людям, нужен переводчик с чиновничьего на человеческий. Что именно мы считаем? Какой потенциал многоквартирного строительства и территорий? Долгосрочный резерв? Реально достижимый объём? Землю, которую можно освоить при условии инфраструктуры? Или просто красивую цифру, чтобы совещание выглядело масштабнее? Возвращаемся, в общем, к старому стаду баранов под названием «Проблема коммуникации». Ибо нет никаких объяснений, кроме цифр, терминов, задач и направлений. Поэтому вместо ясной картины получается туман с картами.

Отдельный подарок, формулировка про ИЖС: ввод индивидуального жилищного строительства в 2025 году составил 997 тысяч квадратных метров, планируемый ввод ИЖС в 2026 году 1,09 млн тыс. квадратных метров. На первый взгляд, прекрасная цифра, так как люди строятся, регион растёт, мечта о своём доме живёт и осуществляется. Но в градостроительстве большой объём ИЖС не только радость статистики, но и огромная инфраструктурная нагрузка. Частный сектор расползается по территории, где нужны дороги, сети, освещение, вывоза мусора, школы, детсады, поликлиники и общественный транспорт. Если всё это считается заранее, то да, область получает развитие. Но что-то мне подсказывает, что речь идёт о дорогой рассыпчатой застройке, когда дома уже стоят, а, элементарно, нормальной дороги ещё нет. Поэтому интересно, заявляя о 1,09 млн кв. м ИЖС, регион действительно управляет этим ростом?

Транспортный блок также достоин отдельной песни. Да, честно перечислены проблемы в виде снижения пассажиропотока общественного транспорта на 22% с 2019 года, высокого износа трамвайной инфраструктуры, что 36% линий не обособлено, а скорость общественного транспорта менее 16 км/ч из-за заторов и всего 10 км выделенных полос, плюс отсутствие системы транспортно-пересадочных узлов. Ну, как бы, нельзя дальше наращивать жильё без транспортного каркаса, ибо без него никакой КРТ не будет комплексным, если человек из нового квартала утром становится частью пробки, а вечером частью озлобленного комментария в соцсетях. Да, планы по транспорту звучат красиво: 4 новые станции метро (то будет, то не будет…не успеваю следить), 7 км линий, «Театральная», продление в Куйбышевский район, 4 новые трамвайные линии на 21 км, 43 км выделенных полос, новые троллейбусные линии, железнодорожные платформы, 14 транспортно-пересадочных узлов, реконструкция депо. Почти транспортный ренессанс! Только в реальности это пока больше похоже на список добрых намерений, которому очень не хватает календаря, денег, ответственных и политической воли пережить сопротивление всех, кому удобно жить в старом хаосе.

И вот на этом фоне красиво уходит министр градостроительной политики. Прекрасное. И да, не важно, ушёл Грачев или пришёл кто-то новый. Вопрос в том, кто теперь будет сшивать всё это в единую систему. Ведь градостроительство это же не про красивую архитектуру и не про количество разрешений на строительство, а про жёсткую межведомственную сборку. Минград, Минтранс, Минстрой, муниципалитеты, застройщики, ресурсники, охрана наследия, экология, жители — все должны работать не как отдельные княжества, а как одна машина. А у нас пока машина больше напоминает телегу, где каждое колесо едет в свою сторону, зато на борту наклеен слоган «комплексное развитие».

Типичная история «По-самарски». Формально Грачева провожают с благодарностью. Но в тот же момент, по сути, признают, что есть отставание, правила надо перенять, дифференциацию по территориям провести быстрее, проектов КРТ должно быть больше, работу надо перестраивать. Мол, спасибо за работу, но работать надо иначе. В самарской политической традиции так почти всегда — чиновник уходит с благодарностью, а после него остаётся список задач, из которого видно, что направление не стабилизировалось.

Эксперты считают, что сделать нормально вполне реально:

Если смотреть не на «удобного чиновника», который аккуратно носит папки и не задаёт лишних вопросов, а на человека, способного вытаскивать территорию из градостроительного болота, Самарской области сейчас нужен не классический министр-строитель. Нужен городской стратег уровня агломерации. В России уже есть показательные модели. Нижегородская история с Юрием Шалабаевым и его командой интересна тем, что Нижний Новгород за последние годы перестал быть просто «серым миллионником на Волге» и начал собирать себя как город-продукт: КРТ, промзоны, набережные, общественные пространства, туризм, федеральное финансирование, мастер-планы. Там хотя бы попытались мыслить не отдельным кварталом, а городской системой. Казанский кейс Ильсура Метшина важен ещё больше: Казань давно поняла, что городская среда — это политический капитал, где не плитка ради плитки, а идентичность, визуальный порядок, туристический бренд, общественные пространства и долгий горизонт планирования. Есть и жёсткая модель Марата Хуснуллина — эффективная, быстрая, инфраструктурная, умеющая продавливать стройку, собирать мегапроекты и вытаскивать финансирование. Уфа с Ратмиром Мавлиевым интересна тем, что там начали смотреть на город не только через центр, но и через агломерацию. Чему Самаре действительно стоит учиться: у Шалабаева и Нижнего — системности КРТ и работе с рекой, у Метшина и Казани — городской идентичности и политической воле, у Мавлиева и Уфы — агломерационному мышлению и скорости. А пока Самара слишком часто развивается как город образца 2005 года: здесь поставим свечку, там согласуем ТЦ, тут расширим дорогу, а с инфраструктурой потом разберёмся. Только «потом» уже длится лет пятнадцать. И да, таких людей, которые могут что-то изменить, очень мало и они обычно неудобные, так как портят красивые сроки для отчетов.

Однако не могу отрицать, что Самарская область за два года сделала важный шаг, признав, что старый градостроительный хаос больше нельзя продолжать в прежнем виде. Но признать хаос и построить порядок все же разные вещи, и пора это, наконец-то, признать. Пока же регион больше похож на человека, который купил дорогой ежедневник, завёл таблицы, расписал цели, но всё ещё опаздывает на каждую встречу.